Советы покупателю.

Перед началом длинной истории...

Четко определитесь - кто (вы или риэлтер) занимается двумя важнейшими операциями: поиском Объекта недвижимости и оформлением сделки. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Риэлтер учится эффективно работать месяцами.
Если вы решили найти недвижимость для покупки самостоятельно и обойтись вообще без посредника, поставьте это дело на хороший качественный уровень. Выберите основные источники информации, где есть определенный шанс найти информацию от хозяев, методично просматривайте и прозванивайте предложения.

Работая с предложениями…

Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант - отнеситесь критически. Рынок недвижимости слишком хорошо информирован и "схвачен", чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной хотя бы на четверть. Видимо, в этом варианте есть какая-то закавыка. Таких закавык - десятки: отсрочка заселения, "убитость" квартиры, неудачные соседи и многое другое.
Если вам предложили "по-знакомству" соблазнительный по цене вариант - отнеситесь не менее критически. Вспомните, способны ли даже ваши самые лучшие друзья щедро одарить вас на 2-5 тыс. долларов?
Просматривая предложения, не ориентируйтесь на то, что, дескать, ваши знакомые недавно купили (продали) по такой-то цене. В любой сделке - десятки подводных камней, которые способны менять цену в значительной степени. Вдобавок, цена сделки и цена предложения в среднем различаются на 5%, и уж тем более они могут быть отличны от рыночной стоимости.
Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее. Все-таки, две разные истории. В любом случае, вторичный рынок - это квартиры зданий с накопленным износом, квартира может быть обременена криминальной предысторией.
Новостройки - это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки. Сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно.

Выбор агентств и агентов

Выбор агентов, с которыми вы будете работать, - дело не менее серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то агента -еще не повод для окончательного решения. Как показывает опыт, это нисколько не снижает цену на недвижимость.
Выбрав агентство, стоит в нем побывать. Признаки надежного агентства - деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса. Узнайте: состоит ли  агентство в каком-либо профессиональном объединении, какие обязательства это накладывает.

Работая с агентством...

Работая по какому-то варианту, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать имя компании, а не риэлтера. Человек способен соблазниться 2-3 тысячами долларов залога и скрыться (или пойти на конфликт), а вот компания скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию.
Заключая договор с компанией, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты, обстоятельства непреодолимой силы, кто какие несет риски и прочее.
Просматривая квартиры вместе с  агентом, пришлушивайтесь его мнения. Помните, агент должен быть прежде всего заинтересован в проведении сделки, его задача - искать компромисс между вами и продавцом.
Если вам говорят, что, кроме вас, объявился еще какой-то покупатель, который дал на 500-1000 долл. больше, и предложат в ответ поднять планку - насторожитесь. Скорее всего, никакого конкурента нет, а есть просто желание взять с вас побольше денег.
Будьте реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше или пойти на попятную, или отказаться от варианта.

Осматривая объект недвижимости…

По дороге - осмотритесь, кто ваши будущие соседи по району. В ином месте очень характерны лица в транспорте или возле ларьков.
Двор, подъезд, лифт - составные части вашей будущей собственности. Не покупайте камеру в тюрьме. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в рекламе. Это высота потолка, тип перекрытий, проводка, состояние сантехники, пола.
Не забудьте спросить: включена ли площадь балкона (лоджии) в общую площадь. Иной балкон не достоин такого права.
Решите: какой нужен ремонт. Ориентируйтесь на такую цифру - чистовая отделка (аналог капремонта) обходится от 100 долл. за кв.м.
Косметический ремонт стоит на порядок дешевле. Также прикиньте: как долго еще продержится сантехника, сколько придется затратить на нее. Оценив ремонт, прибавьте эту сумму к цене квартиры. Это будет реальная стоимость того, что вам нужно.
Сравнивайте разные квартиры, исходя именно из этой стоимости. Особенно это важно, когда вы сравниваете новостройку и обычную квартиру.
Готовясь к первой встрече с хозяевами, составьте список вопросов по объекту: его предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и др.
Если вы заключили договор с риэлторской компанией, то это будет делать сама компания, но береженого бог бережет. Список нужен, так как вы можете упустить ряд важных моментов, переспрашивая их по телефону, вы не будете видеть лица отвечающего. Кстати, движение зрачков глаз по диагонали из верхнего правого угла в нижний левый - признак того, что отвечающий что-то сочиняет.
Решив, что эта квартира подходит, поставьте все точки над i. Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

Вы решили покупать…

Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако получите на руки копию доверенности и лично проверьте, есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином. Правда последний может оказаться подставным лицом, тут уж будьте бдительны.

Процедура сделки.

Процедура имеет два этапа - этап нотариального удостоверения сделки, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки, и этап регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Лучше, если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена. Но риск есть. Лучше эту процедуру доверить  агентству.
Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в объекте лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый нюанс - дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.
Идеальной схемы расчета не существует. Разные агентства используют свои наработанные схемы. Ознакомившись с предложенной схемой, оцените (получите консультацию специалиста),что произойдет с вашими деньгами в разных обстоятельствах непреодолимой силы. В их числе: отказ в регистрации сделки и перехода права; прекращение деятельности агентства; отказ продавца осуществлять условия сделки; ущерб квартире в результате стихийных бедствий.

После сделки.

Сделка может быть признана судом недействительной . Поэтому постарайтесь узнать, куда был выписан предыдущий владелец.
Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет и всплывает нюанс, о котором вообще никто не подозревал. В этом случае привлекайте к решению этого нюанса (скажем, через мировое соглашение) бывшего владельца. Он - сторона, заинтересованная не в меньшей степени в том, чтобы сделка так и осталась состоявшейся.
Другой момент. Если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли, извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер), и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, вы можете грозить судом бывшему хозяину.


Вывод.

Как вы видите, процедура покупки недвижимости, не проста.

Доверьтесь лучше специалистам по недвижимости, и, поверьте, вы сбережете свои нервы, но учитывайте:

-не важно -- какое агентство недвижимости вы выбирите, главное, что бы вы были уверены в нем.

-проконсультируйтесь в местной исполнительной власти, зарегистрировано ли агентство, опросите своих знакомых, друзей, кто пользовался услугами данного агентства.

-обязательно заключайте договора на покупку только в офисе компании, при этом обязательно ознакомьтесь с документами, разрешающими оказание риэлторских услуг.


Удачных Вам покупок.